Jak bezpiecznie kupować działkę

By 11 marca 2018Poradnik inwestora
BAZA WIEDZY

Jak bezpiecznie kupować działkę

Przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego budowy wymarzonego domu, zachęcamy do zapoznania się z naszym poradnikiem. Został on stworzony w oparciu o nasze przeszło 15-letnie doświadczenie. Jesteśmy przekonani, że niniejszy poradnik będzie bardzo pomocny na każdym etapie budowy domu, począwszy od kupna działki, wyboru projektu, kończąc na procesie odbioru gotowej już nieruchomości.

Składając wniosek o wydanie warunków przyłącza energetycznego i później podpisując umowę proszę pamiętać, aby złożyć wniosek o warunki na przyłącze na czas budowy oraz o przyłącze docelowe.

Przed zakupem działki należy:

  • Odszukać i sprawdzić obecnego właściciela w księdze wieczystej oraz ewentualne wpisy roszczeń w pozostałych działach księgi wieczystej.
  • Sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów właściciela, wielkość działki oraz klasę gruntów, wpisy pastwisk lub lasów.
  • Sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania (dostępnym w urzędzie gminy) jakie przeznaczenie ma działka. W sytuacji gdy, nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, sprawa może być nieco bardziej skomplikowana. Wtedy jednak należy wystąpić o warunki zabudowy. Istnieje możliwość otrzymania zezwolenia na budowę, uzyskując wcześniej warunki zabudowy, ale niesie to za sobą bardziej złożoną i dłuższą procedurę oraz ryzyko wniesienia odwołania od decyzji przez sąsiadów. Jeśli nie ma pewności otrzymania warunków zabudowy należy się zastanowić czy nie lepiej poszukać innej działki lub poprosić o warunki zabudowy sprzedającego. Działka z warunkami zabudowy może być droższa.
  • Sprawdzić czy jest zapis o minimalnej szerokości działki budowlanej. Proszę zwrócić szczególną uwagę na zapisy parametrów działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zostanie zakupiona działka w strefie budowlanej o szerokości np. 20 metrów, a plan zagospodarowania przestrzennego będzie przewidywał minimalną szerokość np. 25 metrów, to nie będzie możliwości zabudowania bez scalenia. Nie zawsze jednak sąsiedzi są zainteresowani takim rozwiązaniem.
  • Sprawdzić czy działka nie znajduje się w strefie krajobrazu chronionego lub czy na jej terenie nie znajduje się stanowisko archeologiczne. Działki leżące przy lasach lub w strefach ochronnych posiadają ograniczenia. Istnieje ryzyko kupna działki na której nie będzie możliwości budowania domu. Może być również narzucona strefa ochronna, oddzielająca las od zabudowań, szczególnie istotne jest to w przypadku kupna działki o niewielkiej powierzchni. W wyznaczonych strefach archeologicznych wymagane są nadzory archeologa podczas wykopów lub badania archeologiczne, które wiążą się z kosztami i dodatkowymi wydatkami. Zdecydowanie zalecamy postępowanie zgodnie z wymogami prawnymi. Zniszczenie zabytków dziedzictwa narodowego skutkuje odpowiedzialnością karną.
  • Sprawdzić czy działka ma połączenie z drogą publiczną oraz czy szerokość drogi dojazdowej spełnia warunki zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nabycie działki ze zbyt wąską drogą dojazdową może spowodować brak zgody na wydzielenie działki. Inną kwestią jest przekazywanie działek na budowę drogi, przez osoby trzecie. Niemal w każdym przypadku wiąże się to z problemami natury odszkodowawczej i znacznym wydłużeniem procesu inwestycyjnego. Nieuregulowany stan prawny działki (teoretyczny dojazd), także może przysporzyć dodatkowych problemów.
  • Sprawdzić możliwość przyłączenia mediów do działki. Istniejący na działce słup energetyczny, nie zawsze oznacza możliwość przyłączenia się. Może okazać się, że transformator jest zbyt słaby. Jeśli kupowana jest działka z udziałem w drodze kilku współwłaścicieli, proszę pamiętać o tym, aby media były już przyłączone. Ewentualnie, aby wszystkie osoby mające prawa do drogi umieściły w aktach notarialnych zgodę na wejście firm wykonujących media.
  • Sprawdzić sąsiedztwo oraz ewentualne uciążliwości: hodowle zwierząt, warsztaty, stare budynki ogrzewane na paliwa stał W miarę możliwości należy kupować działkę, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma wpisane perspektywy zabudowy i określone jest przyszłe sąsiedztwo.

Składając wniosek o wydanie warunków przyłącza energetycznego i później podpisując umowę proszę pamiętać, aby złożyć wniosek o warunki na przyłącze na czas budowy oraz o przyłącze docelowe.

  • Sprawdzić czy działka nie leży w strefie zalewowej. Zdarza się, że działka jest położona w depresji i wiosną stoi na niej woda, czasem jest położona w strefie przeznaczonej do zalania w przypadku klęski żywiołowej.
  • Sprawdzić czy działka nie jest położona poniżej drogi dojazdowej lub znacznie poniżej sąsiadującego terenu zabudowanego. Istnieje ryzyko powstania efektu „zapadniętego domu”. W sytuacji gdy już zostanie zakupiona taka działka, należy wykonać wyższy fundament, jednak wiąże się to z podniesieniem kosztów.
  • Sprawdzić czy na terenie działki nie znajdują się zasypane odpady lub śmieci oraz czy nie występuje niestabilne podłoże typu torf. Wybranie torfu, usunięcie odpadków lub podwieszenie budynku „na studniach” jest czasochłonne i znacznie zwiększa cenę realizacji.
  • Sprawdzić czy na działce lub obok działki nie ma drenów melioracyjnych. Po intensywnych opadach deszczu mogą doprowadzić do zalania posesji. Melioracja może także przeszkadzać w budowie, a jej przełożenie jest związane z uzyskaniem pozwolenia.
  • Sprawdzić kto jest właścicielem drogi dojazdowej. Idealnie jeśli jest to gmina lub powiat. W przypadku gdy właścicielem drogi dojazdowej jest inna osoba niż sprzedający działkę, mogą wystąpić problemy z dojazdem. Wszelkie uzyskane prawa należy wpisywać do księgi wieczystej.
  • Dokładnie sprawdzić przed zakupem wymiary działki i zlecić geodecie wytyczenie działki w terenie. Często zdarza się, że pożądane na działce obiekty (np. drzewa), tak naprawdę znajdują się na innej posesji. Jeszcze gorsza sytuacja ma miejsce jeżeli działka ma inny kształt i jest np. węższa
  • Sprawdzić czy otrzymane zostaną warunki zabudowy, w przypadku zakupu działki rolnej bez miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego.
  • Sprawdzić czy na kupowanej działce nie ma śladów powycinanych drzew, a jeżeli są takowe, to należy zażądać, od sprzedającego, pozwolenia na wycinkę. – w miarę możliwości, wstępne umowy zakupu wraz z wpisem ewentualnych zobowiązań stron, należy podpisywać w formie aktu notarialnego.

Życzę przemyślanych zakupów. Zapraszam  do wspólnego budowania.

Krzysztof Frydryszewski

Zapytaj o najlepszą ofertę na budowę Twojego domu!